Легализация неформальных объектов

«Закон о легализации неформальных объектов» после пятилетних проволочек, наконец-то, вступил в силу. По сведениям главного управления недвижимости, в стране насчитывается свыше 40 000 объектов, возведенных  без разрешения на строительство. Хотя некоторые источники указывают на то, то нелегальной недвижимости гораздо больше – до 100 000 объектов. Общины всех городов уже приступили к приему заявлений на легализацию, срок на которую отведен до 17 июля 2018 года.

В некоторых  черногорских общинах  свыше 30 лет не принимались градостроительные планы, а граждане, обладающие земельными участками и не имеющие жилья, не могли получить разрешения на строительство все по той же причине – отсутствие ДУПа (детально-урбанистического плана). Причиной тому стали гражданская война 90-ых годов и экономические санкции, отбросившие Сербию и Черногорию (именно эти две республики в составе союзного государства) на несколько десятилетий назад. Бывшим республикам некогда сильного государства было не до планов. Государственный бюджет не располагал средствами на затратные проекты урбанизации территорий, которые требовали не только разработку градостроительных планов, но и прокладку соответствующих коммуникаций.

Многие люди в обход запрета возводили дома и, таким образом, решали жилищную проблему. Государственные органы закрывали на это глаза, но могли снести строение, если объект находился в водоохранной зоне или в другом месте, где в принципе не предусмотрено строительство жилых зданий.

Однако с принятием закона о строительстве в 2009 году, государство ужесточило меры против инвесторов незаконного строительства вплоть до уголовного наказания. Владельцы неурбанизированной земли, не имеющие собственного жилья, вновь оказались перед проблемой: с одной стороны – жить негде, а с другой – невозможно получить «дозволу».

В то же время муниципалитеты Черногории, едва сводящие концы с концами, не получали в государственную казну приход от строительства частного жилья и, соответственно, не принимали планы. Таким был замкнутый круг.

И вот, Черногория принялась на наведение порядка в этой сфере. Главное управление недвижимости провело во всех общинах орто-съемку с вертолета и зафиксировало на картах все существующие объекты. Проводится сверка с имеющимися кадастровыми картами, и будут выявляться, в первую очередь здания, которых нет в регистре управления недвижимости, или пристроенные этажи, увеличенная площадь, которые не зафиксированы в кадастровых книгах.

Далее, будут выявляться объекты с обременением «нема граджевинске дозволе» (разрешения на строительство) и пользователи электроэнергии со статусом «нелегални потрошач» (нелегальный пользователь). По поводу зданий, у которых нет разрешения на строительство, но не имеется обременение, а владелец числится легальным потребителем электроэнергии, пока нет четких разъяснений. Нужно ли будет легализовывать здание или нет, это будет решать муниципалитет в индивидуальном порядке.

Согласно статье 2 Закона, неформальным объектом является жилое и коммерческое жилое здание, а также реконструированная часть существующего здания, на котором выполнены грубые строительные работы, не менее одного этажа, построенные без разрешения на строительство или вопреки разрешению на строительство. Неформальным объектом является и отдельная часть здания, построенная без разрешения на строительство.

Подать заявление можно самому или через своего представителя в «граджански биро» общины по месту нахождения объекта. Если вы не можете самостоятельно заполнить форму заявление или у вас нет возможности сделать это лично, лучше обратиться к услугам посредника: агентству недвижимости, через которое вы покупали жилье, к адвокату или в специализированные геодезические агентства.

Имеются два вида заявлений: на целый объект и на отдельную часть объекта. Образец заявления можно скачать с сайта Министерства устойчивого развития и туризма Черногории http://www.mrt.gov.me/rubrike/dozvole.

Заявление должно содержать следующие сведения: данные о владельце и самом объекте: месторасположение, адрес, время окончания строительства, название кадастровой общины, номер «листа непокретности» и кадастрового участка, этажность, состояние здание. Кроме того, нужно будет указать, платите ли вы ежегодный налог на недвижимость.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

– «Elaborat premjera izvedenog stanja izgradjenog objekta» (технические исследования производного состояния построенного объекта), который выполняет сертифицированная геодезическая организация и заверяет кадастровое управление на местах. Список таких агентств можно найти на сайте главного управления по недвижимости  http://www.nekretnine.co.me/me/geodetske_organizacije.asp.

– Доказательство записи о существовании объекта в кадастровом регистре, то есть выписка из кадастра недвижимости (list nepokretnosti) или другие соответствующие записи о недвижимости.

Тем, кто не зарегистрировал само здание, а «листе непокретности» числится только земельный участок, необходимо обратиться в кадастр с заявлением о регистрации объекта, а если вы хотите ускорить процесс, ангажируйте сертифицированного геометра, который сделает съемку и передаст документы в кадастровое управление.

После рассмотрения заявления компетентными органами, вы получите уведомление о том, что объект подлежит легализации.

Далее, в течение 30 дней необходимо предоставить остальную документацию, в том числе: решение или договор с общиной об оплате «комуналий» (о регулировании отношений с общиной в отношении платы за муниципальное оснащение строительных площадок). Если «комуналии» уже оплачены, приложить и квитанцию об оплате. Кроме того, в приморских общинах необходимо предоставить решение или соглашение об оплате пошлины на строительство и финансирование регионального водовода с квитанцией об оплате пошлины.

Возможно, потребуются и иные документы, в зависимости от площади объекта и других параметров. Об этом вас уведомит компетентный секретариат общины.

ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕ ПОДЛЕЖАТ объекты, построенные: 1) в защитном дорожном поясе; 2) в защитной железнодорожной зоне; 3) в зоне аэропорта; 4) в защитной зоне объектов электроэнергетики; 5) в оползневых зонах; 6) на расстоянии менее 400 м от военных складов боеприпасов; 8) в зоне планирования строительства инфраструктуры; 9) в местах будущей застройки зданий общественного значения; 10) в зоне национального парка. Причем, по пунктам 3 и 4 возможны исключения, если компании, владеющие этими структурами, дадут свое согласие. В проекте Закона в число не подлежащих легализации входили и объекты, находящиеся в водоохранной зоне. В принятом Законе этой категории нет.

Вся процедура легализации состоит из четырех этапов: подачи заявки на легализацию объекта, принятия решения о легализации, проверки здания на прочность и надежность, согласно существующим нормам и требованиям, выдачи подтверждения о легальности объекта с последующим снятием обременения в кадастре.

Все принятые решения будут опубликованы на сайте Министерства устойчивого развития и туризма. Объекты будут разбиты на несколько категорий: по степени строительства, назначению, площади (до 500 кв.м и свыше 500 кв.м) и согласованности с плановой градостроительной документацией.

После получения разрешения на легализацию, специальная комиссия муниципалитета, созданная из трех человек, будет проверять объекты на предмет соблюдения строительных норм. Для объектов свыше 500 кв. м нужно будет предоставить главный проект, выкладки о противопожарной безопасности и влиянии на окружающую среду и другие документы, согласно назначению объекта.

Кроме того, необходимо будет оплатить «комуналии». Тарифы этой пошлины можно найти на сайтах общин, и разнятся они в зависимости от зоны. На приморье зоны считаются в сторону увеличения по удаленности от моря.

Общины обязаны все легализованные объекты, находящиеся вне градостроительных территориальных планов, внести в будущие локальные и генеральный градостроительные планы, а кроме того, возвести необходимые коммуникации – городской водопровод, канализацию, электричество.

Как сообщил нашей редакции генеральный директор Министерства туризма и устойчивого развития Марко Чанович, чтобы легализовать объект, необходимо, чтобы здание было построено в соответствии с действующим документом планирования или с общим планом регулирования. Это практически означает, что на первом этапе процедура будет проводиться только для объектов, которые были построены в соответствии с текущими документами планирования (детальным и генеральным). Остальные объекты будут легализованы позже с принятием генерального плана территориального устройства, но документы на легализацию необходимо подать в вышеуказанный срок.

Для объектов площадью свыше 200 кв.м необходимо будет предоставить подтверждения о стабильности и надежности, которые выдают лицензированные специалисты из проектных бюро. Кроме того, для здания полезной площадью (нетто) свыше 200 кв.м, необходимо изготовить полный проект дома в существующем состоянии, которые выполняют лицензированные проектные организации Черногории. Площадь нетто указана в «листе непокретности» в описании частей объекта.

Для зданий до 200 кв.м. достаточно предоставить письменное заявление от владельца, что он отвечает за ущерб, который может возникнуть у третьих лиц при проживании в объекте. В этом случае в «листе непокретности» будет внесена запись с целью осведомления третьих лиц (потенциальных покупателей, арендаторов и других) о том, что объект не прошел проверку на стабильность и надежность?

Комуналии», а это самый дорогостоящий сегмент легализации, можно будет заплатить одним платежом или заключить с налоговым управлением договор о рассрочке платежа на срок, в зависимости от категории объекта и территориального расположения, до 10 или до 20 лет. В приморских общинах такса за развитие системы регионального водовода будет оплачиваться c рассрочкой до трех лет. Если владелец объекта готов расплатиться сразу, одним платежом, предусмотрены скидки до 20%.

Как сообщили нашей редакции в министерстве устойчивого развития и туризма Черногории, объекты, имеющие условия для легализации, но не прошедшие настоящую процедуру, будут обложены муниципальной пошлиной, увеличенным налогом, а в конечном итоге, будут снесены.

Гуля Смагулова

От редакции: ваши вопросы, касающиеся применения Закона о легализации неформальных объектов, присылайте на электронный адрес rusvestnik@yahoo.com

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *