Легализуйте свой дом и спите спокойно

В марте 2012 года в номере 24 под таким заголовком мы опубликовали разъяснения принятого черногорским Парламентом проекта «Закона о легализации неформальных объектов». Однако этот закон вступил в силу лишь по прошествии пяти лет. По сведениям главного управления недвижимости, в стране насчитывается свыше 40 000 объектов, возведенных  без разрешения на строительство. Хотя некоторые источники указывают на то, то нелегальной недвижимости гораздо больше – до 100 000 объектов. Наши читатели прислали в редакцию немало писем с вопросами, касающимися процедуры оформления документации по легализации незаконных строений.

? Здравствуйте, уважаемая редакция! Мы купили в Будве дом без разрешения на строительство. Нам предстоит эта хлопотная процедура, и потребуются немалые средства для этого. У меня вопрос: почему в европейской стране могли допустить, что люди строили без разрешений целые районы и города? И каким образом государство сможет проконтролировать этот процесс? – Василий Михайлович, Будва, Лази.

– Далеко не все владельцы нелегальной недвижимости  в Черногории «виновны» в том, что возвели кров над головой без разрешительной документации. В некоторых общинах  свыше 30 лет не принимались градостроительные планы, а граждане, обладающие земельными участками и не имеющие жилья, не могли получить разрешения на строительство все по той же причине – отсутствие ДУПа (детально-урбанистического плана). Причиной тому стали гражданская война 90-ых годов и экономические санкции, отбросившие Сербию и Черногорию (именно эти две республики в составе союзного государства) на несколько десятилетий назад. Бывшим республикам некогда сильного государства было не до планов. Государственный бюджет не располагал средствами на затратные проекты урбанизации территорий, которые требовали не только разработку градостроительных планов, но и прокладку соответствующих коммуникаций.

Многие люди в обход запрета возводили дома и, таким образом, решали жилищную проблему. Государственные органы закрывали на это глаза, но могли снести строение, если объект находился в водоохранной зоне или в другом месте, где в принципе не предусмотрено строительство жилых зданий.

Однако с принятием закона о строительстве в 2009 году, государство ужесточило меры против инвесторов незаконного строительства вплоть до уголовного наказания. Владельцы неурбанизированной земли, не имеющие собственного жилья, вновь оказались перед проблемой: с одной стороны – жить негде, а с другой – невозможно получить «дозволу».

В то же время муниципалитеты Черногории, едва сводящие концы с концами, не получали в государственную казну приход от строительства частного жилья и, соответственно, не принимали планы. Таким был замкнутый круг.

Каким образом будет осуществляться контроль? Все очень просто. Главное управление недвижимости провело во всех общинах орто-съемку с вертолета и зафиксировало на картах все существующие объекты. Проводится сверка с имеющимися кадастровыми картами, и будут выявляться, в первую очередь здания, которых нет в регистре управления недвижимости, или пристроенные этажи, увеличенная площадь, которые не зафиксированы в кадастровых книгах. Далее, будут выявляться объекты с обременением «нема граджевинске дозволе» (разрешения на строительство) и пользователи электроэнергии со статусом «нелегални потрошач» (нелегальный пользователь). По поводу зданий, у которых нет разрешения на строительство, но не имеется обременение, а владелец числится легальным потребителем электроэнергии, пока нет четких разъяснений. Нужно ли будет легализовывать здание или нет, это будет решать муниципалитет в индивидуальном порядке.

? Добрый день, редакция! Я купил дом в Черногории в 2007 году. Старый хозяин передал мне документы, в том числе, и разрешение на строительство двух этажей. Третий этаж он пристроил без «дозволы». Обязан ли я заниматься легализацией этажа? Считается ли этаж нелегальным объектом? И вообще, разъясните, что такое нелегальный объект? – Сергей В. Режевичи.

– Согласно статье 2 Закона, неформальным объектом является жилое и коммерческое жилое здание, а также реконструированная часть существующего здания, на котором выполнены грубые строительные работы, не менее одного этажа, построенные без разрешения на строительство или вопреки разрешению на строительство. Неформальным объектом является и отдельная часть здания, построенная без разрешения на строительство. Как в вашем случае – этаж дома. Вам необходимо будет обратиться к сертифицированному геодезисту, который разработает поэтажный план. Этот документ вы и сдадите вместе с заявлением о легализации части объекта.

? Здравствуйте! Что нужно предпринять, чтобы начать легализацию? Можно это сделать самостоятельно или лучше нанять агентство? Что посоветуете? – Ольга Николаевна. Бар.

– Подать заявление вы можете сами или через своего представителя в «граджански биро» общины по месту нахождения объекта. Если вы не можете самостоятельно заполнить форму заявление или у вас нет возможности сделать это лично, лучше обратиться к услугам посредника: агентству недвижимости, через которое вы покупали жилье, к адвокату или в специализированные геодезические агентства.

Имеются два вида заявлений: на целый объект и на отдельную часть объекта. Образец заявления можно скачать с сайта Министерства устойчивого развития и туризма Черногории.

Заявление должно содержать следующие сведения: данные о владельце и самом объекте: месторасположение, адрес, время окончания строительства, название кадастровой общины, номер «листа непокретности» и кадастрового участка, этажность, состояние здание. Кроме того, нужно будет указать, платите ли вы ежегодный налог на недвижимость.

? Пожалуйста, сообщите, какие документы нужно предоставить для легализации? – семья Ковалевых, Утеха.

– К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • «Elaborat premjera izvedenog stanja izgradjenog objekta» (технические исследования производного состояния построенного объекта), который выполняет сертифицированная геодезическая организация и заверяет кадастровое управление на местах. Список таких агентств можно найти на сайте главного управления по недвижимости.
  • Доказательство записи о существовании объекта в кадастровом регистре, то есть выписка из кадастра недвижимости (list nepokretnosti) или другие соответствующие записи о недвижимости.

Тем, кто не зарегистрировал само здание, а в «листе непокретности» числится только земельный участок, необходимо обратиться в кадастр с заявлением о регистрации объекта, а если вы хотите ускорить процесс, ангажируйте сертифицированного геометра, который сделает съемку и передаст документы в кадастровое управление.

После рассмотрения заявления компетентными органами, вы получите уведомление о том, что объект подлежит легализации.

Далее, в течение 30 дней необходимо предоставить остальную документацию, в том числе: решение или договор с общиной об оплате «комуналий» (о регулировании отношений с общиной в отношении платы за муниципальное оснащение строительных площадок). Если «комуналии» уже оплачены, приложить и квитанцию об оплате. Кроме того, в приморских общинах необходимо предоставить решение или соглашение об оплате пошлины на строительство и финансирование регионального водовода с квитанцией об оплате пошлины.

Возможно, потребуются и иные документы, в зависимости от площади объекта и других параметров. Об этом вас уведомит компетентный секретариат общины.

? Наш дом построен на первой линии и не имеет разрешения на строительство. Мы еще не подавали документы на легализацию. Нас соседи пугают, что можем не пройти эту процедуру, а дом вообще могут снести. Какие объекты не могут быть легализованы? – К.Н. Утеха.

– ЛЕГАЛИЗАЦИИ НЕ ПОДЛЕЖАТ объекты, построенные:

  1. в защитном дорожном поясе;
  2. в защитной железнодорожной зоне;
  3. в зоне аэропорта;
  4. в защитной зоне объектов электроэнергетики;
  5. в оползневых зонах;
  6. на расстоянии менее 400 м от военных складов боеприпасов;
  7. в зоне планирования строительства инфраструктуры;
  8. в местах будущей застройки зданий общественного значения;
  9. в зоне национального парка.

Причем, по пунктам 3 и 4 возможны исключения, если компании, владеющие этими структурами, дадут свое согласие. В проекте Закона в число не подлежащих легализации входили и объекты, находящиеся в водоохранной зоне. В принятом Законе этой категории нет.

? Здравствуйте, дорогая редакция! Читаем ваш журнал почти с начала его выхода в свет. Когда уезжаем домой в Россию, читаем ваши статьи на сайте. Спасибо вам огромное за разъяснения черногорских законов, это нам очень важно. Собираемся в Черногорию в начале лета. Скажите, не опоздаем ли мы сдать документы не легализацию? Можете рассказать подробности всей процедуры? – Анна Москаленко, Москва.

– Муниципалитеты будут принимать заявления на легализацию до 17 июля 2018 года включительно. Будет ли продлен этот срок, пока не известно.

Вся процедура легализации состоит из четырех этапов:

  1. подачи заявки на легализацию объекта,
  2. принятия решения о легализации,
  3. проверки здания на прочность и надежность, согласно существующим нормам и требованиям,
  4. выдачи подтверждения о легальности объекта с последующим снятием обременения в кадастре.

Все принятые решения будут опубликованы на сайте Министерства устойчивого развития и туризма. Объекты будут разбиты на несколько категорий: по степени строительства, назначению, площади (до 500 кв.м и свыше 500 кв.м) и согласованности с плановой градостроительной документацией.

После получения разрешения на легализацию, специальная комиссия муниципалитета, созданная из трех человек, будет проверять объекты на предмет соблюдения строительных норм. Для объектов свыше 500 кв. м нужно будет предоставить главный проект, выкладки о противопожарной безопасности и влиянии на окружающую среду и другие документы, согласно назначению объекта.

Кроме того, необходимо будет оплатить «комуналии». Тарифы этой пошлины можно найти на сайтах общин, и разнятся они в зависимости от зоны. На приморье зоны считаются в сторону увеличения по удаленности от моря.

Общины обязаны все легализованные объекты, находящиеся вне градостроительных территориальных планов, внести в будущие локальные и генеральный градостроительные планы, а кроме того, возвести необходимые коммуникации – городской водопровод, канализацию, электричество.

? Наш дом находится вне территории генерального плана развития и не имеет «дозволы». Когда мы строили, нам сказали, что здесь никаких планов, и разрешение не понадобится. Нужно ли нас суетиться по поводу легализации? – Галина Крайнова, Бар, Сусташи.

– Как сообщил нашей редакции генеральный директор Министерства туризма и устойчивого развития Марко Чанович, чтобы легализовать объект, необходимо, чтобы здание было построено в соответствии с действующим документом планирования или с общим планом регулирования. Это практически означает, что на первом этапе процедура будет проводиться только для объектов, которые были построены в соответствии с текущими документами планирования (детальным и генеральным). Остальные объекты будут легализованы позже с принятием генерального плана территориального устройства, но документы на легализацию необходимо подать в вышеуказанные сроки.

? Добрый день, редакция! Мы построили дом в Тивате без разрешения, потому, что «дозволы» не давали. У нас не было черногорского проекта, и надзор за стройкой вел я сам, так как я профессиональный инженер-строитель. При легализации как я смогу подтвердить, что объект возведен по местным нормам застройки? – И.В. Тиват.

– Для объектов площадью свыше 200 кв.м необходимо будет предоставить подтверждения о стабильности и надежности, которые выдают лицензированные специалисты из проектных бюро. Кроме того, для здания полезной площадью (нетто) свыше 200 кв.м, необходимо изготовить полный проект дома в существующем состоянии, которые выполняют лицензированные проектные организации Черногории. Площадь нетто указана в «листе непокретности» в описании частей объекта.

Для зданий до 200 кв.м. достаточно предоставить письменное заявление от владельца, что он отвечает за ущерб, который может возникнуть у третьих лиц при проживании в объекте. В этом случае в «листе непокретности» будет внесена запись с целью осведомления третьих лиц (потенциальных покупателей, арендаторов и других) о том, что объект не прошел проверку на стабильность и надежность?

? Я сейчас нахожусь в затруднительной материальной ситуации, и не в состоянии оплачивать легализацию нашего дома в Черногории. Какие санкции следуют для тех, кто не подал вовремя документы на легализацию? – В.П. Будва, Сеоце.

– «Комуналии», а это самый дорогостоящий сегмент легализации, можно будет заплатить одним платежом или заключить с налоговым управлением договор о рассрочке платежа на срок, в зависимости от категории объекта и территориального расположения, до 10 или до 20 лет. В приморских общинах такса за развитие системы регионального водовода будет оплачиваться c рассрочкой до трех лет. Если владелец объекта готов расплатиться сразу, одним платежом, предусмотрены скидки до 20%.

Как сообщили нашей редакции в министерстве устойчивого развития и туризма Черногории, объекты, имеющие условия для легализации, но не прошедшие настоящую процедуру, будут обложены муниципальной пошлиной, увеличенным налогом, а в конечном итоге, будут снесены.

Гуля Смагулова, Алина Банович

От редакции: ваши вопросы, касающиеся применения Закона о легализации неформальных объектов, присылайте на электронный адрес rusvestnik@yahoo.com

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *