Налоги на недвижимость в Черногории

IMG_3738webВ октябрьском  номере «Русского вестника» мы предложили нашим читателям присылать вопросы, касающиеся налогов на недвижимость в Черногории. Мы получили около десятка электронных писем, в которых владельцы квадратных метров не только задавали вопросы, но и жаловались на завышенные налоги и дискриминацию нерезидентов страны в налоговой политике относительно недвижимости.

 «Мы собираемся купить квартиру в Будве. Конечно же, интересует, какие расходы придется нести в связи с этим в течение каждого года. Сколько примерно в месяц обходится обслуживание двухкомнатной квартиры вместе с налогами? На основании чего начисляется годовой налог?» Людмила Басова, Московская область.

– В Черногории нет домоуправлений и аналогичных учреждений, привычных россиянам. Все коммунальные платежи оплачиваются непосредственно на счета предприятий-поставщиков услуг согласно показаниям счетчиков (вода, электричество, вывоз мусора). Налог на недвижимое имущество начисляется на основании рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января. Рыночная стоимость определяется согласно назначению, размерам, месторасположению и качеству строительства и отделки дома, квартиры, участка. При покупке недвижимости оценочная комиссия составляет акт с подробным описанием недвижимости: из каких материалов построен объект, наличие коммуникаций, отопления,  вид и удаленность от моря и т. д. В приморских общинах немаловажное значение играет удаленность от моря – распределение по зонам. Первая зона – это обычно прибрежная полоса, а восьмая может находиться в 2-3 километрах от моря. Соответственно, чем дальше от моря находится объект, тем меньше налог. На размеры налога влияет возраст строения. Чем старше, тем меньше налоговая ставка.

«Мы купили квартиру в Герцег-Нови летом этого года. Продавец заставляет нас заплатить налог за вторую половину 2013 года. Что нам делать?» Крыловы, Пермь.

Даже если бы вы подписали договор купли-продажи 2 января 2013-го года, налог на недвижимость за 2013-й год обязан оплатить продавец, так как его обязанности как налогоплательщика наступили 1 января текущего года. В вашем случае продавец неправ, и он обязан заплатить налог за 2013-й год полностью. Вы, как новый собственник жилья, обязаны выполнять свои обязательства с 1 января 2014-го года.

«У меня в Черногории дом и квартира. В доме в Тивате мы проживаем постоянно, а квартиру, которую мы купили в стадии строительства в Будве, выставили на продажу. Так как застройщик теперь продает оставшиеся квартиры в этом же доме по цене ниже, чем мы купили, то у нас пока нет шансов даже вернуть свои деньги. Квартира простаивает уже третий год, а налог на нее растет и растет. Налог на дом в Тивате же, наоборот, уменьшился по сравнению с прошлым годом. Общалась на эту тему с моими знакомыми, имеющими недвижимость в Будве, все жалуются, что налоги здесь сильно выросли». Ирина К., Тиват.

Ставка налога на недвижимость начисляется в размере от 0,1 до 1 % от рыночной стоимости объекта. Закон «О недвижимости» в Черногории позволяет органам местного самоуправления  определять рыночную стоимость объектов, находящихся на территории общины. Поэтому налоговые управления каждой общины устанавливают свои ставки, исходя из аттрактивности месторасположения объекта. Будва, как столица туризма, также как и населенные пункты, входящие в эту общину, – Бечичи, Рафаиловичи, Святой Стефан, Милочер, Петровац – по статистике, считаются самыми востребованными курортами на черногорском приморье, где цены на недвижимость, услуги и продукты питания выше, чем в других общинах. Не отстают от них и налоговые ставки. Особенно в зонах I и II, считающихся элитными.

«Мы построили дом в Баре. Живем на первом этаже, а верхний этаж стоит без отделки. Нам пришел налог как за два жилых этажа, к тому же, мы должны оплатить туристическую таксу с расчетом койко-мест как за полноценные два этажа. Правомерно ли поступает налоговое управление?» Семья Кравченко. Бар.

Вы можете обратиться в налоговой управление с просьбой пересмотреть размер налога на вашу недвижимость. Заявление можно составить в произвольной форме на черногорском языке. Если сами не в состоянии это сделать, то лучше обратиться к адвокату или составить текст на русском языке, а затем перевести его в бюро переводов. Заявление нужно подготовить в двух экземплярах, один из которых надо сдать в общине в «граджанско биро», а на втором попросить поставить отметку о приеме документов. По заявлению обычно создается комиссия, которая выезжает на место, чтобы осмотреть объект, а в вашем случае – удостовериться, действительно ли второй этаж вашего дома находится в нежилом состоянии. Затем органы местного самоуправления могут вынести решение об уменьшении налога.

«Моя дочка вышла замуж за черногорца, у них годовалый ребенок. Мы с мужем постоянно живем в пригороде Бара. Хотели купить и подарить дочери квартиру. Зять говорит, что лучше оформить на него, чтобы меньше платить налог, так как он является резидентом, а у дочки российское гражданство. Что посоветуете?» Г.В., Добра Вода.

Если ваша дочь состоит в официальном браке с черногорцем и имеет местное удостоверение личности, то она, имея в собственности квартиру, которая будет считаться ее основным местом жительства, может получить в общине справку о составе семьи – «подтврда о кучной заеднице» (заверяется этот документ в «граджанском биро» при наличии трех свидетелей). Такая справка сдается в налоговое управление, что позволяет снизить налог на недвижимость («пореска олакшица»). На главного налогоплательщика ставка налога уменьшается на 20 %, а на каждого члена семьи – на 10 %, в общей сложности не более 50 %. И оформлять квартиру на вашего зятя только из-за налога совсем не обязательно.

«Я живу в квартире по соседству с черногорцами. Как-то в наш почтовый ящик по ошибке забросили решение на налог нашего соседа, у которого точно такая же квартира, как у нас. Но его налог гораздо ниже, чем у нас. Чем это можно объяснить?»
Валентина Н.

Земельные участки, коммерческие помещения, прочая недвижимость, которая не является жилой, облагаются налогами по одним и тем же ставкам, как для иностранцев, так и для резидентов страны.

Однако дома и квартиры, владеют которыми иностранцы, не имеющие постоянного места жительства («сталног боравка») в Черногории, являются так называемой секундарной недвижимостью. Считается, что иностранцы имеют основное жилье на своей родине, а в Черногории проживают временно, и эти объекты являются вторым домом или зарубежной дачей. Ставка налога на такое жилье, согласно пункту 9 а, может быть увеличена по решению органов местного самоуправления до 100 %. Этот пункт распространяется и на граждан Черногории, т. е. резидентов страны, имеющих кроме основного жилья, где они проживают с семьей постоянно, еще один или несколько объектов. Секундарное жилье, владельцами которого являются местные граждане, также облагается налогом с повышенной ставкой до 100 %, так как считается, что остальная недвижимость, кроме основной, обычно используется с целью получения дохода, т. е. сдается в аренду.

«Пять лет назад мы купили земельный участок в Баре. В этом году наш участок по ДУПу попал под урбанизацию. Но у нас изменились обстоятельства, и мы пока не собираемся ничего на нем строить. Попадаем ли мы под какие-то штрафы в плане налогов, если участок будет стоять незастроенным?» Александр, Санкт-Петербург.

Если ваша земля перешла в категорию «граджевинског землишта», т. е. участка под застройку, а на нем ничего не строится и даже не начата процедура получения разрешения на строительство, то налог на подобную недвижимость увеличивается на 150 %. Если на участке все же возведен объект, который не имеет полной сопутствующей документации, то налоги также ударят по карману.

Согласно части 6 пункта 9а закона «О налогах на недвижимость», если на участке возведен объект, не предусмотренный ДУПом (детальным планом застройки) или построенный без разрешения на строительство в районе, где существует ДУП, то налог на эту недвижимость может увеличиться вдвое. Если строение не соответствует разрешению на строительство, то налог увеличивается на 50 %, а если объект не прошел госприемку и не получил «употребну дозволу», то ставка налога увеличивается на 25 %.

Сельскохозяйственные угодья, которые не используются по назначению, также подвержены увеличению налоговой ставки на 50 %.

«Дорогая редакция «Русского вестника»! Мы с мужем хотим построить мини-отель, чтобы на старости лет иметь небольшой доходный бизнес в Черногории. Слышали, что туристические объекты имеют льготы по налогам». Галия С., Уфа.

Чем выше категория объекта, тем меньше налог. Например, на отель с тремя звездами предусмотрен налог в размере 2,5 % от рыночной стоимости, с двумя звездами – 3,5 %, а с одной – от 4 до 5 %. Туристические объекты без категории подлежат налогообложению в размере от 4 до 4,5 % от рыночной стоимости. Таким образом государство стимулирует владельцев туристического бизнеса повышать качество своих объектов и услуг.

 

На вопросы отвечала
Алина Банович,
консультант агентства недвижимости
«ЛИНАС», экономист

 

Налоги на недвижимость в Черногории: 4 комментария

  • 15.10.2014 в 12:36
    Permalink

    Огромное спасибо за статью в вашей газете. Почерпнула много полезного для себя.Пишите еще про черногорские законы. Здесь почти нет информации на русском языке. А в Интернете не знаешь кому верить, много разногласий! Еще раз спасибо.

    Ответ
  • 11.05.2016 в 15:14
    Permalink

    Уважаемый Русский вестник! Спасибо вам большое, что постоянно пишете и консультируете доходчивым языком. В Интернете много разной информации, и правда, не знаешь кому верить!

    Ответ
    • 16.06.2016 в 13:30
      Permalink

      Ирина, спасибо большое за поддержку.

      Ответ
  • 30.10.2019 в 15:44
    Permalink

    По прошествии шести лет постоянного проживания в Будве получил статус ПМЖ. Даёт ли “стальный боровак” право на снижение годового налога на собственную квартиру? И какой порядок действий по его снижению? Спасибо заранее.

    Ответ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *